Как было раньше? Люди отдавали свои деньги застройщику, который уверял, что на эти средства скоро построит для них многоквартирный дом. Особых гарантий, что так и будет, люди не получали. И часто оказывалось, что у застройщика нет разрешительных документов на земельный участок под обещанный дом, нет чёткого проекта с заданными характеристиками жилья и стройка вообще фиктивная. Несчастные «дольщики» годами пытались вернуть себе вложенные суммы, и далеко не всегда им удавалось добиться справедливости.
Чтобы свести к минимуму подобные риски, был принят ФЗ-214. Какие вопросы он регламентирует?
1. Застройщик теперь обязан опубликовать проектную документацию в открытых источниках до начала продажи. Потенциальные покупатели получают полный доступ к достоверной и всесторонней информации о:
- самом застройщике;
- генеральном подрядчике;
- проектировщике и т. д.
Также будущие покупатели могут ознакомиться заранее с такими сведениями:
- технические характеристики здания;
- планировки квартир;
- реальная стоимость жилья;
- сроки реализации проекта и т. п.
2. Самое главное в ФЗ-214 — защита от двойной продажи квартиры. Эта защита осуществляется следующим образом: закон требует, чтобы люди отдавали свои деньги застройщику только при строго обязательном заключении договора о долевом участии (сданные деньги и есть долевое участие). Заключённый договор опять же строго обязательно регистрируется в Росреестре. Всё! Застройщик уже не сможет продать квартиру второй раз: она зарегистрирована на конкретного владельца, и без его ведома повторная сделка исключена по определению.
3. Третий не менее важный аспект ФЗ-214 — подтверждённая законом ответственность застройщика за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Если дольщик (т. е. человек, уже сдавший деньги застройщику) заплатил вовремя, то он вправе рассчитывать вовремя вселиться в свою квартиру. Причём закон также требует от застройщика передавать дольщику его жилище полностью пригодным к заселению — без любых недоделок. Неисполнение данных требований повлечёт за собой наложение штрафа на застройщика и выплату процентов за пользование деньгами дольщика. Обнаруженные недоделки устраняет, конечно, застройщик — тоже согласно ФЗ-214.
Что такое ФЗ-214?
Уважаемый покупатель, запомните, что ваши права при приобретении квартиры может полностью защитить только Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Такой Договор даёт вам гарантии, что:
- будет проведена государственная регистрация Договора;
- ваши деньги будут использованы в целевом направлении;
- будут соблюдены сроки строительства;
- жильё будет надлежащего качества;
- можно будет контролировать застройщика на всех этапах стройки;
- будут взысканы штрафы с застройщика в случае нарушения хоть одного пункта Договора.
Именно нормы ФЗ-214 твёрдо гарантируют вам: застройщик отвечает перед Законом за нарушение Договора и несёт при этом двойную финансовую ответственность перед вами. Именно благодаря ФЗ-214 у вас есть полное право в любое время требовать у застройщика, чтобы он предоставил вам для ознакомления следующие документы:
- документ, подтверждающий, что у застройщика имеются права собственности (аренды) на эту землю, где строится дом;
- разрешение на строительство и постановление об этом администрации города;
- проектная документация и декларация, которая должна быть выложена в Интернете.
Как видите, нормы ФЗ-214 делают вашу сделку с застройщиком полностью прозрачной, здесь нет места мошенничеству. Вот поэтому не все застройщики соглашаются работать на основании ФЗ-214. Они хотят заключить с вами лишь Инвестиционный договор либо Предварительный договор купли-продажи.
По каждому из этих двух договоров вы не получаете реального права на квартиру: в них имеются такие хитрые юридические тонкости, что вы будете полностью беззащитными перед недобросовестным застройщиком. Чтобы обезопасить вас от обмана со стороны застройщиков, государство приняло Закон № 214-ФЗ.
